Terminologi om bostadshandel

Bostadsaktiebolag

Ett bostadsaktiebolag är ett aktiebolag som enligt bolagsordningen har till syfte att besitta  en sådan byggnad eller del av en byggnad i vilken mer än hälften av golvytan kan hänföras till bostadslägenheter. Aktieägarna äger aktier i bostadsaktiebolaget, vilka ger rätt att besitta en viss del. I ett bostadsaktiebolags namn kan administreras vilken typ av hus som helst, även radhus och egnahemshus.

Bostadsaktie

I husbolagen äger bostadsaktiebolaget byggnaden och alla dess lägenheter och övriga utrymmen.

Varje aktie i ett bostadsaktiebolag medför ensam för sig eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet som anges i bolagsordningen eller någon annan del av en byggnad eller fastighet som bolaget äger.

En bostadsaktie är lös egendom, vars handel regleras i lagen om bostadsköp. Aktier i ett bostadsaktiebolag kan användas som säkerhet för lån. Bostadsaktier intecknas inte såsom fastigheter, utan de ges i pant.

Lagen om bostadsaktiebolag

Lagen om bostadsaktiebolag tillämpas på alla aktiebolag som är registrerade som bostadsaktiebolag enligt finsk lag. Den nuvarande lagen har trätt i kraft 1.7.2010, då det hade gjorts betydande ändringar i den, bl.a. i fråga om husbolagens underhållsansvar.

Förhandsmarknadsföring

Med förhandsmarknadsföring kartlägger man på förhand efterfrågan på ett nytt eventuellt byggprojekt. I förhandsmarknadsföringsskedet kan de som är intresserade göra reserveringar utan förpliktelse. Vanligtvis börjar man bygga när en tillräckligt stor del av objekten är reserverade, varvid också de bindande reserveringarna med sina reserveringsavgifter bekräftas. Ibland börjar man inte alls bygga, om ett objekt inte väcker intresse.   

Fristående hus

Fristående hus kallas fristående bostadshus på samma tomt, som administreras i form av ett bostadsaktiebolag eller med ett avtal om  delning av besittningen. 

Energicertifikat

En ny lag om energicertifikat trädde i kraft 1.6.2013. Enligt den ska certifikat över bostadshus i flera våningar samt år 1980 eller därefter i bruk tagna småhus hållas framlagt i samband med försäljning eller uthyrning. Lagen utsträcks först 1.7.2017 till att gälla äldre småhus, dvs. sådana som tagits i bruk före år 1980.

Ur energicertifikatet framgår den energimängd som en byggnad använder och med dess hjälp kan man jämföra energieffektiviteten i olika byggnader, som mäts på skalan A-G. Energicertifikat kan utfördas också enligt ett förenklat förfarande i vissa specialsituationer. Härvid beskrivs byggnadens energieffektivitet med beteckningen H.

Energieffektiviteten kan förbättras t.ex. genom att öka värmeisoleringen, med värmeåtervinning av ventilationsluften eller genom att använda förnybar energi. Energicertifikatet upprättas alltid av en behörig upprättare av energicertifikat.

Avtal om delning av besittningen

Om besittningen av byggnader som befinner sig på samma tomt ska upprättas ett avtal, i vilket man fastställer, vilken andel av tomten som tillkommer vem samt de delar som är i samfälld besittning. Ett typiskt exempel på en fastighet, där man har ingått ett avtal om delning av besittningen, är ett parhus, där man med avtalet om delning av besittningen kommer överens om vardera partens till bostaden relaterade och samfällda ansvar.     

Presumtiv anskaffningsutgift

En presumtiv anskaffningsutgift används vid beräkning av överlåtelsevinsten i stället för den faktiska oavskrivna anskaffningsutgiften och de utgifter som orsakats av förvärvet av vinst, om den är förmånligare för den skattskyldige. Med den faktiska anskaffningsutgiften jämförs det i arvs- och gåvobeskattningen använda beskattningsvärdet, som också är alternativt till den presumtiva anskaffningsutgiften. De utgifter som orsakats av förvärvet av vinst ingår som presumtiv anskaffningsutgift i det belopp som ska avdras, varför de inte får avdras utöver den presumtiva anskaffningsutgiften. Den presumtiva anskaffningsutgiften är alltid minst 20 %, men om den överlåtna egendomen har innehafts av överlåtaren i minst 10 år, är det belopp som ska avdras 40 % av överlåtelsepriset.

Rätt att använda presumtiv anskaffningsutgift har fysiska personer, inhemska dödsbon och samfällda förmåner.

Hitas

Hitas är ett i Helsingfors i bruk varande system för reglering av pris- och kvalitetsnivån på bostäder. Avsikten med systemet är att säkerställa att bostadspriserna baserar sig på deras faktiska produktionskostnader. Regleringen av maximipriset gäller både nya och gamla Hitas-bostäder. Hitas-registret upprätthålls och återförsäljningen övervakas av bostadsavdelningen vid fastighetskontoret. Hitas-bostäder kan köpas bara av privatpersoner, inte företag. En person kan ha i sin ägo bara en Hitas-bostad åt gången. Helsingfors stad har inlösningsrätt till Hitas-bostäder.  

God förmedlingssed

God förmedlingssed är en av Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry (KVKL) utarbetad och publicerad handledning, som sammanfattar principerna för god förmedlingssed. Förmedlingsrörelselagen förpliktar fastighetsförmedlare att iaktta god förmedlingssed. God förmedlingssed »

Skötsellån

Ett skötsellån är ett långfristigt lån åt husbolaget, med vilket man finansierar projekt av årsreparationsnatur i en fastighet i bostadsaktiebolagsform.

Skötselvederlag

Skötselvederlaget är en avgift som husbolaget uppbär av aktieägarna, som täcker underhållet av byggnaden, små oförutsebara reparationer och löpande kostnader. Den ordinarie bolagsstämman fastställer årligen skötselvederlagets storlek. 

Disponentintyg och bilagor

Disponentintyget är med sina bilagor det viktigaste dokumentet i en bostadsaktieaffär. Disponentintyget är ett dokument med uppgifter om husbolaget och aktielägenheten, som kan ges av bolagets disponent eller i undantagsfall av styrelsens ordförande. Om disponentintygets innehåll stadgas i Statsrådets förordning. Ur disponentintyget framgår bl.a. aktiens ägare, bolagets och aktiens lån och låneandelar, uppgifter om utförda och kommande reparationer, tomtägo osv. Bilagor till disponentintyget i en bostadsaffär är bl.a.: bolagsordning, balansbok (föregående fulla räkenskapsperiod), plan på lång sikt/plan på medellång sikt, energicertifikat, eventuella konditionsrapporter.

Disponentintyg kan beställas av:

 - ägaren till de aktier som medför besittningsrätt till aktielägenheten,

-  den som innehar aktierna till följd av pantsättning, och

-  en förmedlingsrörelse som har ett gällande uppdrag att sälja aktierna eller att hyra ut aktielägenheten.

Graderad bostadsyta

Graderad bostadsyta är en kalkylerad bostadsyta, som har använts i de flesta före år 1992 byggda bostadsaktiebolag för att jämna ut kvalitetsmässiga skillnader mellan bostäder av samma storlek, exempelvis läge, eller skillnader i byggnadskostnaderna.

Köpeskilling

Med köpeskilling avses den köpeskilling som betalas vid köpet, som inte innehåller eventuella låneandelar som hänför sig till objektet.

Köpebrev

Köpebrevet för bostaden är ett avtal mellan bostadens köpare och säljare, som alltid ska göras i skriftlig form. I köpebrevet antecknas bl.a. vardera partens uppgifter samt föremålet för köpet med tillhörande detaljer, köpeskillingen och detaljerna i anslutning till betalningen av den, tidpunkten när äganderätten övergår osv. De centrala villkoren i köpebrevet fastställs tidigare i köpeanbudet.

Fastighetsaktiebolag

Ett fastighetsaktiebolag är ett aktiebolag, som enligt bolagsordningen har till syfte att besitta en sådan byggnad eller del av en byggnad i vilken mer än hälften av golvytan är avsedd att användas exempelvis som affärslokaler eller motsvarande utrymmen. Utrymmenas huvudsakliga användningsändamål kan vara vad som helst förutom boende.

Konditionsbedömning / konditionsundersökning

I konditionsbedömningen utreds i vilket skick objektet är och eventuella behov av reparationer utan att göra ingrepp i konstruktionerna, på basis av visuella observationer. Vanligtvis tar granskningen av en bostadsaktie sikte på våtutrymmena och övriga utrymmen, där det finns  vattenuttag. I allmänhet görs det också ytliga mätningar. Det är bra att låta en sakkunnig göra konditionsbedömningen och det är bra att få en skriftlig rapport över den.    

Konditionsundersökningen är en grundligare undersökning än konditionsbedömningen och när den utförs går man vid behov till och med in i konstruktionerna.

Syftet med konditionsbedömningen och konditionsundersökningen är att ge disponenten, styrelsen och bolagsstämman behövlig information till stöd för beslutsfattandet.

Handpenning / standardersättning / avtalsbot

För att bekräfta ett anbud kan köparen betala en handpenning, som kan vara högst 4 % av köpeskillingen. Med detta effektiveras avtalets bindande karaktär på så sätt att om den andra parten drar sig ur den avtalade bostadsaffären, uppstår det för den part som drar sig ur skyldighet att betala avtalsbot. Handpenningen betalas in på förmedlingsaffärens eller försäljarens konto.

Standardersättningen är åter ett till anbudet anslutet villkor om att anbudsgivaren förbinder sig att betala en ersättning av standardersättningsstorlek åt försäljaren, om han/hon drar sig ur sitt anbud efter att det har godkänts parterna emellan. När försäljaren godkänner ett anbud med standardersättningsvillkor blir även försäljaren skyldig att betala åt köparen en ersättning av standardersättningsstorlek, om försäljaren drar sig ur ett anbud som han/hon godkänt. 

Inlösningsrätt / inlösenklausul

Aktier i bostadsaktiebolag kan i regel överföras fritt, men enligt lagen om bostadsaktiebolag är det möjligt att begränsa fri överföring av bostadsaktier med en inlösenklausul. Om det finns en inlösenklausul i husbolagets bolagsordning, har gamla aktieägare eller bolaget om de så önskar rätt att lösa in de aktier som är föremål för köp, om de har sålts åt någon utanför bolaget. Inlösningsvillkoren är de samma som i det ursprungliga köpet och inlösen ska utföras i enlighet med bolagsordningens stadganden.
AFM, dvs. auktoriserad fastighetsmäklare

Förkortningen AFM får användas av en fastighetsmäklare, som har avlagt prov för auktoriserad fastighetsmäklare. Förkortningen AHM får åter användas av en person som avlagt prov för auktoriserad  hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare. 

VVS-reparation / VVS-sanering

Förkortningen kommer från orden värme-ventilation-sanitet. I den åtgärd som brukar kallas rörreparation byts den viktigaste hustekniken i ett hus ut. Om åtgärden används ofta också namnet stambyte.

VVSE-reparation

I en VVSE-reparation ingår förutom VVS-reparation också elreparation. Det är ofta ekonomiskt lönsamt att kombinera rörreparation och elreparation.

Försäljningspris

Med försäljningspris avses det begärda priset för ett objekt. I det ingår den köpeskilling som ska betalas i penningar, men inte eventuella låneandelar som hänför sig till objektet.

Försäljningsvinst

Det uppstår försäljningsvinst, dvs. överlåtelsevinst, när en bostadsaktie eller fastighet säljs till ett pris som är högre än det ursprungliga anskaffningspriset.

Beskattning av försäljningsvinst
Det uppstår överlåtelsevinst, dvs. försäljningsvinst, om en fastighet, värdepapper, såsom bostadsaktier och börsaktier, eller annan lös egendom säljs eller byts till ett högre pris än det, till vilket den har anskaffats. Vid försäljning eller byte kan vid sidan av pengar användas också något annat vederlag. Från överlåtelsevinsten är det möjligt att dra av kostnader, som har orsakats av dess anskaffning, förvar eller försäljning. Sådana kostnader kan vara exempelvis förmedlingsarvode, överlåtelseskatt och lagfartsavgift. På försäljningsvinst betalas på några få undantag när skatt enligt skatteprocenten för kapitalinkomst 30 procent, 33 procent på den andel som överstiger 30 000 euro.  

Om bostaden eller fastigheten utan avbrott har ägts och använts för boende för dig och din familj i minst två år, behöver du inte betala skatt på den eventuella försäljningsvinsten.

Mer information: www.vero.fi »

Köpeanbud

Köpeanbud på bostad ska lämnas i skriftlig form. Det rekommenderas bara skriftligt anbud. Man får vanligen köpeanbudsblanketter av förmedlingsrörelsen för att lämna anbud.

I anbudsdokumentet ska man alltid precisera alla villkor; pris, ledigblivande, hävningsvillkor, eventuella avtalsböter osv. Anbudets giltighetstid ska alltid anges. Ett skriftligt köpeanbud är alltid bindande.

Muntligt anbud

Ett muntligt anbud är också bindande, men det är svårt att bestyrka det i problemsituationer.

Plan på lång sikt / plan på medellång sikt

Planen på lång sikt är en långsiktig (underhålls)plan. Förslaget till planen på lång sikt uppgörs i allmänhet utgående från konditionsbedömningar. Konditionsbedömningen och planen på lång sikt ger en helhetsbild av fastighetens/husbolagets skick, kommande reparationsbehov och de uppskattade tidpunkterna för att utföra dem. Enligt den lag om bostadsaktiebolag som trädde i kraft år 2010 ska styrelserna i alla husbolag framlägga en skriftlig utredning om reparationsbehoven under de följande fem åren.

Finansieringsvederlag

Finansieringsvederlaget, dvs. kapitalvederlaget är ett vederlag som uppbärs av husbolagets aktieägare, med vilket man amorterar långfristigt kapitallån.

Husbolag

Se bostadsaktiebolag

Kontrollmätning

Kontrollmätt areal innebär att en lägenhets yta är uppmätt enligt nu gällande standard (SFS 5139). Det borde finnas en skriftlig rapport över kontrollmätningen.

Nybyggnadsobjekt / nyproduktion

Med nybyggnadsobjekt avses en bostad eller fastighet som är helt ny, i byggnadsskedet eller nyligen har blivit färdig. I fråga om nybyggnadsobjekt skiljer sig lagstiftningen i jämförelse med exempelvis en begagnad bostad. Byggherren ska lämna skyddsdokumenten i förvaring antingen till RS-banken eller länsstyrelsen samt ställa lagstadgade säkerheter för skötseln av förpliktelserna under såväl byggnadsskedet som efter färdigställandet. 

Statsborgen

Det är möjligt att få statsborgen för bostadslån. Denna är avsedd för situationer, där låntagarens egna säkerheter inte räcker till för att garantera hela lånet. Statsborgen beviljas för lånet på banken i samband med beslutet om bostadslån. Man ansöker således inte särskilt om statsborgen och det finns inte några inkomst- eller förmögenhetsgränser för den. Det räcker att banken och låntagaren i samband med att lånehandlingarna upprättas kommer överens om att statsborgen fogas till bostadslånet.

Statsborgen är en sekundär säkerhet. Om bankens lånefordringar inte kan täckas genom realiseringspriset för bostaden betalar staten banken den lagenliga borgensersättningen.

Överlåtelseskatt

Överlåtelseskatt är en skatt som betalas på överlåtelse av äganderätten till en fastighet eller aktier i ett bostadsaktiebolag. Överlåtelseskatten kallades fram till år 1997 stämpelskatt. Skatten är 2,0 % av det skuldfria försäljningspriset på aktier i ett bostadsaktiebolag och 4,0 % av det skuldfria försäljningspriset på fastigheter. Köpare av första bostad, som är under 40 år och inte tidigare har ägt hälften eller mer av en bostadsaktie eller fastighet, behöver inte betala överlåtelseskatt. 

Skuldfritt pris

Med det skuldfria priset avses det pris för ett objekt, som innefattar såväl den köpeskilling som betalas åt försäljaren som den eventuella låneandel som redan hänför sig till objektet.

Bolagsvederlag

Bolagsvederlaget = skötselvederlag + finansieringsvederlag. Bolagsvederlaget är en avgift som bestäms enligt de grunder som angetts i bostadsaktiebolagets bolagsordning och med vilken bolagets utgifter täcks.

Vi använder cookies för att förbättra användarupplevelsen och föra statistik. Mer information »Godkänn »