Asuntokauppasanasto

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestykseen määrättynä tarkoituksena on hallita rakennusta tai sen osaa, josta vähintään puolet pinta-alasta on laskettavissa asuinhuoneistoiksi. Osakkaat omistavat asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat tietyn osan hallintaan. Asunto-osakeyhtiön nimissä voidaan hallinnoida mitä tahansa talotyyppiä, myös rivitaloja ja omakotitaloja.

Asunto-osake

Taloyhtiöissä asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen ja kaikki sen huoneistot ja muut tilat.

Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön omistuksessa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.

Asunto-osake on irtainta omaisuutta, jonka kauppaa säätelee asuntokauppalaki.  Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena. Asunto-osakkeita ei kiinnitetä kuten kiinteistöjä, vaan ne annetaan pantiksi.

Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL)

Asunto-osakeyhtiölaki on laki, jota sovelletaan kaikkiin osakeyhtiöihin, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaan asunto-osakeyhtiöiksi. Nykyinen laki on tullut voimaan 1.7.2010, jolloin siihen tuli merkittäviä muutoksia, mm. taloyhtiöiden kunnossapitovastuiden osalta.

Ennakkomarkkinointi

Ennakkomarkkinoinnilla kartoitetaan uuden mahdollisen rakennuskohteen kysyntää etukäteen. Ennakkomarkkinoinnin vaiheessa kiinnostuneet voivat tehdä varauksia ilman sitoumusta. Tavallisesti rakentaminen aloitetaan kun riittävän suuri osa kohteista on varattu, jolloin myös sitovat varaukset varausmaksuineen vahvistetaan. Toisinaan jos kohde ei herätä kiinnostusta, rakentamista ei aloiteta lainkaan.

Erillistalo

Erillistaloiksi kutsutaan samalla tontilla olevia erillisiä asuintaloja, joita hallitaan asunto-osakeyhtiömuotoisesti tai hallinnanjakosopimuksella.

Energiatodistus

Uusi laki energiatodistuksesta astui voimaan 1.6.2013. Sen mukaan todistus tulee esittää myynnin tai vuokrauksen yhteydessä asuinkerrostaloille sekä vuonna 1980 tai sen jälkeen käyttöön otetuille pientaloille. Vanhemmat eli ennen vuotta 1980 käyttöön otetut pientalot tulevat lain piiriin vasta 1.7.2017.

Energiatodistuksesta selviää energiamäärä, jonka rakennus käyttää ja sen avulla voi vertailla eri rakennusten energiatehokkuutta, jota mitataan asteikolla A-G. Energiatodistus voidaan antaa myös kevennetyn menettelyn mukaisesti tietyissä erityistilanteissa. Tällöin rakennuksen energiatehokkuutta kuvataan tunnuksella H.

Energiatehokkuutta voi parantaa esim. lämmöneristystä lisäämällä, ilmanvaihdon lämmön talteenotolla tai uusiutuvan energian käytöllä. Energiatodistuksen laatii aina pätevöitynyt energiatodistuksen laatija.

Hallinnanjakosopimus

Samalla tontilla sijaitsevien rakennusten hallinnoinnista tehtävä sopimus, jossa määritellään, mikä osuus tontista kuuluu kenellekin sekä yhteishallinnalliset osat. Tyypillinen esimerkki kiinteistöstä, jossa hallinnanjakosopimus on tehty, on paritalo, jossa hallinnanjakosopimuksella sovitaan kummankin osapuolen asuntokohtaiset ja yhteiset vastuut.  

Hankintameno-olettama

Hankintameno-olettamaa käytetään luovutusvoittoa laskettaessa todellisen poistamatta olevan hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneiden menojen sijasta, jos se on verovelvolliselle edullisempi. Todelliseen hankintamenoon rinnastetaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo, joka myös on vaihtoehtoinen hankintameno-olettaman kanssa. Voiton hankkimisesta aiheutuneet menot sisältyvät hankintameno-olettamana vähennettävään määrään, joten niitä ei saa vähentää hankintameno-olettaman lisäksi.  Hankintameno-olettaman määrä on aina vähintään 20 %, mutta jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähennettävä määrä on 40 % luovutushinnasta.

Oikeus hankintameno-olettaman käyttämiseen on luonnollisella henkilöllä, kotimaisella kuolinpesällä ja yhteisetuudella.

Hitas

Hitas on Helsingissä käytössä oleva asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä, jonka tarkoituksena on turvata, että asuntojen hinnat perustuvat niiden todellisiin tuotantokustannuksiin. Enimmäishinnan sääntely kohdistuu sekä uusiin että vanhoihin Hitas-asuntoihin. Hitas-rekisteriä ylläpitää ja jälleenmyyntiä valvoo kiinteistöviraston asunto-osasto. Hitas-asuntoja voivat ostaa vain yksityishenkilöt, eivät yritykset. Hitas-asuntoja voi yhdellä henkilöllä olla omistuksessaan vain yksi kerrallaan. Helsingin kaupungilla on Hitas-asuntojen lunastusoikeus.

Hyvä välitystapa

Hyvä välitystapa on Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry:n eli KVKL:n laatima ja julkaisema ohjeistus, joka kiteyttää hyvän välitystavan periaatteet. Välitysliikelaki velvoittaa kiinteistönvälittäjää noudattamaan hyvää välitystapaa. Lue lisää »

Hoitolaina

Hoitolaina on taloyhtiön pitkäaikainen laina, jolla rahoitetaan asunto-osakeyhtiömuotoisen kiinteistön vuosikorjausluonteisia hankkeita.

Hoitovastike

Hoitovastike on taloyhtiön osakkaalta perimä maksu, joka kattaa rakennuksen ylläpidon, pienet ennakoimattomat korjaukset ja juoksevat kulut. Varsinainen yhtiökokous päättää vuosittain hoitovastikkeen määrän.

Isännöitsijäntodistus ja liitteet

Isännöitsijäntodistus on liitteineen asunto-osakekaupan tärkein asiakirja. Isännöitsijäntodistus on asiakirja taloyhtiön ja osakehuoneiston tiedoista, jonka voi antaa yhtiön isännöitsijä tai poikkeustapauksissa hallituksen puheenjohtaja. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä määrätään Valtioneuvoston asetuksella. Isännöitsijäntodistuksesta käy ilmi mm. osakkeen omistaja, yhtiön ja osakkeen lainat ja lainaosuudet, tiedot tehdyistä ja tulevista remonteista, tontin omistuksesta jne. Isännöitsijäntodistuksen liitteet asuntokaupassa ovat mm.: yhtiöjärjestys, tasekirja (edellinen täysi tilikausi), PTS/KTS, energiatodistus, mahdolliset kuntoraportit.

Isännöitsijätodistuksen voi tilata:

-  osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja

-  osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä

-  välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston  vuokralle antamista koskeva toimeksianto.

Jyvitetty pinta-ala

Jyvitetty pinta-ala on laskennallinen ala, jota on käytetty useimmissa ennen vuotta 1992 rakennetuissa asunto-osakeyhtiöissä tasoittamaan samankokoisten asuntojen laadullisia eroja, esimerkiksi sijaintia, tai rakennuskustannusten eroja.

Kauppahinta

Kauppahinnalla tarkoitetaan kaupanteossa maksettavaa kauppahintaa, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvia lainaosuuksia.

Kauppakirja

Asunnon kauppakirja on asunnon ostajan ja myyjän välinen sopimus, joka tulee aina tehdä kirjallisena. Kauppakirjaan kirjataan mm. molempien osapuolien tiedot sekä kaupan kohde yksityiskohtineen, kauppahinta ja sen maksamiseen liittyvät yksityiskohdat, omistusoikeuden siirtymisajankohta jne. Kauppakirjan keskeiset ehdot määritellään aiemmin ostotarjouksessa.

Kiinteistöosakeyhtiö (KOY)

Kiinteistöosakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestykseen määrättynä tarkoituksena on hallita rakennusta tai sen osaa, josta vähintään puolet pinta-alasta on tarkoitettu käytettäväksi esimerkiksi liiketiloiksi tai vastaaviksi. Tilojen pääasiallinen käyttötarkoitus voi olla mikä tahansa paitsi asuminen.

Kuntoarvio / kuntotutkimus

Kuntoarviossa selvitetään kohteen kunto ja mahdolliset korjaustarpeet, rakenteisiin kajoamatta, visuaalisiin havaintoihin perustuen. Tavallisesti asunto-osakkeen tarkastuksen kohteena ovat märkätilat ja muut tilat, joissa on vesipiste. Yleensä tehdään myös pinnallisia mittauksia. Kuntoarvio on hyvä teettää asiantuntijan toimesta ja siitä on hyvä saada kirjallinen raportti.

Kuntotutkimus on kuntoarviota perusteellisempi tutkimus, ja sitä tehdessä mennään tarpeen vaatiessa jopa rakenteiden sisälle.

Kuntoarvion  ja kuntotutkimuksen tarkoituksena on tuottaa isännöitsijälle, hallitukselle ja yhtiökokoukselle tarvittavaa tietoa päätöksenteon tueksi.

Käsiraha / vakiokorvaus / sopimussakko

Tarjouksen vahvistamiseksi ostaja voi maksaa käsirahan, joka voi olla enintään 4 % kauppahinnasta. Tällä tehostetaan sopimuksen sitovuutta siten, että toisen osapuolen vetäytyessä sovitun asuntokaupan tekemisestä, aiheutuu vetäytyvälle osapuolelle velvollisuus maksaa sopimussakkoa. Käsirahan maksetaan välitysliikkeen tai myyjän tilille.

Vakiokorvaus on puolestaan tarjoukseen liitetty ehto siitä, että tarjouksen tekijä sitoutuu maksamaan vakiokorvauksen suuruisen korvauksen myyjälle, jos vetäytyy tarjouksestaan sen jälkeen kun se on osapuolten kesken hyväksytty. Myyjän hyväksyessä vakiokorvausehtoisen tarjouksen tulee myös myyjä velvolliseksi maksamaan vakiokorvauksen suuruisen korvauksen ostajalle, jos myyjä vetäytyy hyväksymästään tarjouksesta.

Lunastusoikeus / lunastuspykälä

Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet ovat lähtökohtaisesti vapaasti siirrettävissä, mutta Asunto-osakeyhtiölain (AOYL) mukaan asunto-osakkeen vapaata siirtoa on mahdollista rajoittaa lunastuslausekkeella. Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, tällöin vanhoilla osakkailla tai yhtiöllä on halutessaan oikeus lunastaa kaupan kohteena olleet osakkeet, jos ne on myyty yhtiön ulkopuoliselle taholle. Lunastuksen ehdot ovat samat kuin alkuperäisen kaupan ja lunastus tulee toimittaa yhtiöjärjestyksen sääntöjen mukaisesti.

LKV eli laillistettu kiinteistönvälittäjä

LKV -lyhennettä on oikeutettu käyttämään kiinteistönvälittäjä, joka on suorittanut laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon. LVV –lyhennettä voi puolestaan käyttää laistetun vuokranvälittäjän tutkinnon suorittanut henkilö.

LVI-remontti / LVI-saneeraus

Lyhenne tulee sanoista lämpö-vesi-ilma. Tuttavallisesti putkiremontiksi kutsutussa toimenpiteessä uusitaan talon keskeinen talotekniikka. Asiasta käytetään usein myös termiä linjasaneeraus.

LVIS-remontti

LVIS-remonttin sisältyy LVI-remontin lisäksi myös sähköremontti. Usein putkiremontin ja sähköremontin yhdistäminen on taloudellisesti kannattavaa.

Myyntihinta

Myyntihinnalla tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää rahassa maksettavan kauppahinnan, mutta ei mahdollista kohteeseen kohdistuvia lainaosuuksia.

Myyntivoitto

Myyntivoitto eli luovutusvoitto syntyy, kun asunto-osake tai kiinteistö myydään alkuperäistä hankintahintaa korkeampaan hintaan.

Myyntivoiton verotus

Luovutusvoittoa eli myyntivoittoa syntyy, jos kiinteistö, arvopaperit, kuten asunto-osakkeet ja pörssiosakkeet, tai muun irtain omaisuus myydään tai vaihdetaan korkeammalla hinnalla kuin millä se on hankittu. Myynnissä tai vaihdossa voidaan käyttää rahan ohella myös jotain muuta vastiketta. Luovutusvoitosta on mahdollista tehdä vähennyksiä kuluista, jotka ovat aiheutuneet sen hankinnasta, säilyttämisestä tai myynnistä. Tällaisia kuluja voivat olla esim. välityspalkkio, varainsiirtovero ja lainhuudatusmaksu. Myyntivoitosta maksetaan joitakin poikkeuksia lukuun ottamatta veroa pääomatuloveroprosentin mukaan 30 prosenttia, 30 000 euroa ylittävältä osalta 33 prosenttia.

Jos asunto tai kiinteistö on ollut yhtäjaksoisesti omistuksessa ja samaan aikaan omassa asumiskäytössä vähintään kahden vuoden ajan, myynnin yhteydessä kertyvästä mahdollisesta myyntivoitosta ei tarvitse maksaa myyntivoittoveroa.

Lisätietoja: www.vero.fi

Ostotarjous

Asunnon ostotarjous tulee tehdä kirjallisena. Vain kirjallista tarjousta suositellaan. Välitysliikkeeltä saa tavallisesti ostotarjouslomakkeita tarjousten tekemistä varten.

Tarjousasiakirjassa tulee aina määritellä kaikki ehdot; hinta, vapautuminen, purkavat ehdot, mahdolliset sopimussakot jne. Tarjouksen voimassaoloaika on aina määriteltävä. Kirjallinen ostotarjous on aina sitova.

Suullinen tarjous

Suullinen tarjous on myös sitova mutta sen todentaminen ongelmatilanteissa on vaikeaa.

PTS / KTS

PTS tarkoittaa pitkän tähtäimen (kunnossapito)suunnitelmaa. PTS -ehdotus laaditaan tavallisesti kuntoarvioiden perusteella. Kuntoarvio ja PTS yhdessä antavat kokonaiskuvan kiinteistön/ taloyhtiön kunnosta, tulevaisuuden korjaustarpeista ja niiden arvioiduista toteuttamisajankohdista.  Vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikkien taloyhtiöiden hallitusten on esitettävä kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista.

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike eli pääomavastike on taloyhtiön osakkailta perittävä vastike, jolla lyhennetään pitkäaikaista pääomalainaa.

Taloyhtiö

Ks. asunto-osakeyhtiö

Tarkistusmittaus

Tarkistusmitattu pinta-ala tarkoittaa, että huoneisto pinta-ala on nykystandardin (SFS 5139) mukaisesti mitattu. Tarkastusmittauksesta pitäisi olla kirjallinen raportti.

Uudiskohde / uudistuotanto

Uudiskohteella tarkoitetaan täysin uutta, rakennusvaiheessa olevaa tai hiljattain valmistunutta asuntoa tai kiinteistöä. Uudiskohteen osalta lainsäädäntö poikkeaa esim. käytetyn asunnon kauppaan verrattuna. Rakennuttajan on annettava turva-asiakirjat joko RS-pankin tai lääninhallituksen säilytettäväksi sekä asetettava lain mukaiset vakuudet niin rakennusvaiheen kuin valmistumisen jälkeisten velvoitteiden hoitamiseksi.

Valtiontakaus

Asuntolainalle on mahdollista saada valtiontakaus. Tämä on tarkoitettu tilanteisiin, joissa lainansaajan omat vakuudet eivät riitä takaamaan koko lainaa. Valtiontakaus myönnetään lainalle pankissa asuntolainapäätöksen yhteydessä. Valtiontakausta ei siten erikseen haeta eikä sille ole tulo- tai varallisuusrajoja. Valtiontakauksen saamiseksi riittää, että pankki ja lainansaaja sopivat laina-asiakirjoja laadittaessa takauksen liittämisestä asuntolainaan.

Valtiontakaus on toissijainen vakuus. Jos asunnon realisointihinnalla ei saada katettua pankin lainasaatavia, valtio maksaa pankille lainmukaisen takauskorvauksen.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistusoikeuden luovutuksesta. Varainsiirtovero tunnettiin vuoteen 1997 asti leimaverona. Vero on 2,0 % asunto-osakeyhtiön osakkeiden ja 4 % kiinteistöjen myyntihinnasta. Alle 40-vuotiaan ensiasunnon ostajan, joka ei ole aiemmin omistanut yli 50 % asunto-osakkeesta tai kiinteistöstä, ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Velaton hinta

Velattomalla hinnalla tarkoitetaan kohteen hintaa, joka sisältää sekä myyjälle maksettavan kauppahinnan että mahdollisen kohteeseen jo kohdistuvan lainaosuuden.

Yhtiövastike

Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike. Yhtiövastike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja.